Семейную ипотеку смогли взять меньше 1% российских семей: исследование

В России формально жилье стало доступнее. Однако ели смотреть на ситуацию глазами обычной семьи, которая сегодня пытается купить квартиру в ипотеку, все совсем по-другому. Оказывается, главным фактором рынка, который определяет официальную статистику, является семейная ипотека. При этом воспользоваться программой может лишь небольшая часть российских семей.

Жилье стало доступнее. Но только на бумаге

На первый взгляд результаты исследования выглядят оптимистично. Институт экономики города подсчитал, что коэффициент доступности жилья (КДЖ) — показатель, который сравнивает стоимость квартиры со средними доходами семьи, — снизился с 3,3 до 2,9. По международной классификации это означает переход России из категории «жилье не очень доступно» в категорию «жилье доступно».

Авторы объясняют это просто: в 2025 году доходы россиян (опять же, речь про официальную статистику) выросли быстрее, чем цены на квартиры. Среднедушевые доходы увеличились на 17,2%, тогда как стоимость жилья — примерно на 6%. Именно поэтому формальная доступность жилья действительно улучшилась.

Если посмотреть на другую государственную статистику, складывается впечатление, что ипотека также стала доступна практически для всех. По официальным данным, доля семей, которые могут купить стандартную квартиру с помощью ипотеки, выросла с 58,8% до 66,8%. Но проблема в том, чт в последние два года большинство новых ипотек оформляется по государственным льготным программам, прежде всего по семейной ипотеке под 6%.

Из-за этого средняя ставка выглядит значительно ниже рыночной (и якобы доступной для россиян), хотя для большинства ее условия просто недоступны.

Но семейная ипотека ведь правда помогла семьям?

Самый неожиданный вывод доклада касается именно семейной ипотеки. По расчетам Института экономики города, семьи, которые вообще подходят под условия программы, составляют около 30% российских домохозяйств. Но фактически воспользоваться льготной ипотекой смогли менее 1% всех семей с детьми.

А что с обычной ипотекой?

Если же убрать льготную ипотеку, ситуация с жильем оказывается вообще катастрофичной. Доля семей, которые могут приобрести стандартную квартиру (двушка 54 м²) с помощью обычной ипотеки, с 2020 года снизилась с 49,1% до 18,6%. Иными словами, за пять лет число семей, которые могут позволить себе купить жилье на рыночных условиях, сократилось почти в 2,5 раза.

Главная причина — беспрецедентный рост процентных ставок. Если в 2020 году средняя ставка по рыночной ипотеке составляла около 8% годовых, то к концу 2025 года она выросла до 24,8%. Рост составил 16,8 процентного пункта.

В исследовании подчеркивается, что столь высокие ставки радикально изменили возможности покупателей жилья. Если раньше ипотека оставалась основным инструментом приобретения квартиры для семей со средними доходами, то сегодня рыночные кредиты фактически перестали выполнять эту функцию.

Семьи вынуждены брать ипотеку на четверть века

Еще одна тенденция, на которую обращают внимание исследователи, — постоянный рост срока ипотечных кредитов. Если в 2010 году средний срок ипотеки составлял 16,4 года, то в 2025 году он достиг уже 25 лет. Это самый высокий показатель за всю историю наблюдений.

Авторы объясняют такую динамику просто: при высоких процентных ставках банки и заемщики вынуждены увеличивать срок кредита, чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа и быть в состоянии хоть как-то его выплачивать.

Однако у такого решения есть обратная сторона. Чем длиннее срок кредита, тем больше итоговая переплата банку. В результате многие семьи снижают ежемесячную финансовую нагрузку, но значительно увеличивают общую стоимость приобретаемой квартиры. В итоге в плюсе остаются только банки.

Что это значит для семей?

Вывод получается не слишком оптимистичным: купить квартиру семьям уже сейчас стало намного сложнее (на грани того, что это просто невозможно), а единственная массовая льготная программа, которая пока поддерживает рынок, постепенно также закрывается. В последние месяцы власти и участники рынка обсуждают сразу несколько изменений.

Главная идея заключается в том, чтобы самые выгодные условия получили многодетные семьи, а поддержка для семей с одним ребенком постепенно сократилась. По данным «Коммерсанта»:

• Для семей с одним ребенком в Москве и Санкт-Петербурге могут сохранить максимальную сумму кредита в 12 млн рублей, однако ставка вырастет до 12% годовых.
• В остальных регионах лимит может остаться на уровне 6 млн рублей, а ставка (речь о семьях с одним ребенком) — увеличиться до 10%.
• Для семей с двумя детьми условия могут стать немного мягче. В Москве и Санкт-Петербурге обсуждается лимит до 15 млн рублей со ставкой 10%, а в регионах — до 8 млн рублей со ставкой 8%.
• Самые выгодные условия власти могут оставить только многодетным семьям. По данным источников «Коммерсанта», ставка 6% может сохраниться лишь для семей с тремя детьми в регионах и четырьмя детьми в Москве и Санкт-Петербурге. Еще один вариант — оставить ставку 6% заемщикам, которые готовы внести первоначальный взнос более 50% стоимости квартиры.

Кроме того, обсуждаются дополнительные ограничения для некоторых регионов. По информации издания, в 35 субъектах с низкими объемами строительства право на семейную ипотеку могут потерять семьи с двумя и более детьми, если старшему ребенку уже исполнилось шесть лет.

По информации того же «Коммерсанта», может быть отменена так называемая комбинированная ипотека, когда часть кредита оформляется по семейной программе, а оставшаяся сумма — по рыночной ставке. Сейчас именно эта схема позволяет многим семьям покупать квартиры дороже действующих лимитов.

Еще одна идея, которая обсуждается на уровне правительства и Минфина, — ограничение максимального срока кредитования. Об этом сообщили «Известия» со ссылкой на проект правил, разосланный банкам. Согласно этому документу, льготная ставка 6% будет действовать только первые 15 лет.

Если изменения примут, первые 15 лет будет действовать ставка 6%, а следующие 15 — уже ставка по условиям банка в зависимости от ключевой ставки на тот момент (то есть сейчас это было бы 16,5%).