Стало известно, как хотят изменить семейную ипотеку: ставки до 12% и ограничения для Москвы

Новые правила семейной ипотеки: что узнал «Коммерсантъ»

Правительство обсуждает масштабное обновление программы семейной ипотеки. Как сообщает «Коммерсантъ» со ссылкой на источники, знакомые с обсуждением, изменения могут затронуть не только процентные ставки, но и максимальные суммы кредитов, доступность программы в отдельных регионах и даже популярные схемы комбинированной ипотеки.

Официального постановления пока нет, однако накануне заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин подтвердил, что новые правила семейной ипотеки действительно готовятся и могут вступить в силу уже с 1 июля.

По данным издания, сейчас обсуждается сразу несколько серьезных изменений.

• Для семей с одним ребенком в Москве и Санкт-Петербурге могут сохранить максимальную сумму кредита в 12 млн рублей, однако ставка вырастет до 12% годовых. 

• В остальных регионах лимит может остаться на уровне 6 млн рублей, а ставка (речь о семьях с одним ребенком) — увеличиться до 10%.

• Для семей с двумя детьми условия могут стать немного мягче. В Москве и Санкт-Петербурге обсуждается лимит до 15 млн рублей со ставкой 10%, а в регионах — до 8 млн рублей со ставкой 8%.

• Самые выгодные условия власти могут оставить только многодетным семьям. По данным источников «Коммерсанта», ставка 6% может сохраниться лишь для семей с тремя детьми в регионах и четырьмя детьми в Москве и Санкт-Петербурге. Еще один вариант — оставить ставку 6% заемщикам, которые готовы внести первоначальный взнос более 50% стоимости квартиры.

Кроме того, обсуждаются дополнительные ограничения для некоторых регионов. По информации издания, в 35 субъектах с низкими объемами строительства право на семейную ипотеку могут потерять семьи с двумя и более детьми, если старшему ребенку уже исполнилось шесть лет.

Еще одна возможная новость — отмена так называемой комбинированной ипотеки. Сейчас многие семьи используют схему, при которой часть кредита оформляется по льготной программе, а часть — по рыночной ставке. Такой механизм позволяет покупать квартиры дороже установленного лимита семейной ипотеки. Если изменения примут, этот инструмент может исчезнуть.

Окончательное решение должно быть принято в ближайшее время.

Когда изменится семейная ипотека

Точно неизвестно, но на днях  заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на форуме недвижимости «Движение» заявил, что условия семейной ипотеки изменятся уже в ближайшие недели и могут вступить в силу уже 1 июля 2026 года. По его словам, правительство уже приняло решение по программе, а банки начали готовиться к новым правилам.

Почему власти решили пересмотреть семейную ипотеку

Одной из главных причин будущей реформы власти называют необходимость сделать меры поддержки более адресными. В Минфине считают, что льготная ипотека должна помогать прежде всего семьям, которые действительно нуждаются в дополнительной поддержке при рождении детей, а не оставаться массовым инструментом покупки жилья.

Ранее заместитель министра финансов Иван Чебесков заявил, что государство намерено постепенно снижать зависимость рынка недвижимости от субсидируемых программ. По его словам, строить жилищную политику на том, что большинство кредитов выдается на льготных условиях, неправильно.

Статистика действительно показывает высокую зависимость рынка от господдержки. По данным Минфина, в начале 2026 года около 90% ипотек на первичном рынке оформлялись именно по льготным программам. Даже после ряда ограничений их доля остается очень высокой — сегодня на такие кредиты приходится более половины всех выдач.

Власти и эксперты неоднократно указывали, что массовая льготная ипотека стала одним из факторов роста цен на новостройки. Пока государство субсидировало ставки, стоимость квадратного метра продолжала увеличиваться, а разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке достиг рекордных значений.

Оформить семейную ипотеку стало заметно труднее

Новые изменения обсуждаются не на пустом месте: за последние месяцы программа уже успела серьезно ужесточиться. С февраля 2026 года действует правило «одна семья — одна льготная ипотека». Если раньше родители могли воспользоваться программой повторно, то теперь получить такой кредит можно только один раз, а для повторного участия, как правило, требуется рождение еще одного ребенка.

Изменились и требования к заемщикам. Теперь супруги автоматически становятся созаемщиками друг друга, поэтому банк проверяет не только доходы, но и кредитную историю обоих родителей. Даже если финансовые показатели одного из супругов полностью устраивают банк, проблемой могут стать просрочки по кредитам, высокая долговая нагрузка, непогашенные задолженности или процедура банкротства у второго.

Дополнительным барьером для многих семей остается первоначальный взнос. Формально условия программы предусматривают взнос от 20%, однако на практике некоторые банки готовы одобрить кредит только при наличии значительно большей суммы собственных средств. В отдельных случаях заемщикам приходится вносить 40–50% стоимости квартиры или искать дополнительных созаемщиков, чтобы получить одобрение.