Продавцы купили квартиру на маткапитал: что проверить про доли детей до сделки

Семья, которая покупает жильё с материнским капиталом, по закону обязана оформить его в общую собственность владельца сертификата, супруга и детей, а размеры долей определить по соглашению. Так написано в Федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ. Давайте разберёмся, что это значит для вас как для покупателя и что посмотреть до сделки.

Что говорит закон

На оформление долей отведено шесть месяцев, а отсчёт зависит от того, как семья покупала жильё: если средства маткапитала перечислили продавцу — после их перечисления; при ипотеке — после полной выплаты кредита и погашения записи об ипотеке; при долевом строительстве — после подписания передаточного акта. Эти правила применяются к отношениям, возникшим с 5 января 2024 года; раньше моменты начала срока были другими.

Для покупателя важнее другое. Продать такую квартиру можно на общих условиях и в любой срок, но перед продажей нужно обязательно выделить доли всем членам семьи владельца сертификата.

Почему это важно, если вы покупаете

Доли не выделены

Прокуратура Омской области поясняет: при продаже жилья, купленного на маткапитал, могут быть нарушены права несовершеннолетних детей, потому что в документах, на основании которых оформлена собственность, нет сведений о покупке за счёт маткапитала. А прокуратура Брянской области уточняет: если доли не выделены, прокуратура вправе оспорить сделку по продаже квартиры или подать иск о выделении долей.

Доли выделены, дети — собственники

Тогда родителям, которые продают квартиру, нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства: по закону на родителей, управляющих имуществом ребёнка, распространяются правила о распоряжении имуществом подопечного.

На что обратить внимание

Если дети — собственники, их доли продают только с предварительного разрешения органа опеки. По разъяснению прокуратуры Саратовской области, сделка без такого разрешения может быть признана недействительной.

Что проверить до сделки

1. Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Нужна выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект. Сведения об ипотеке, арестах и запретах в ней предоставляются по запросам любых лиц. При общей долевой собственности в выписке указываются размеры долей. Запросить её можно в любом офисе МФЦ или через «Госуслуги».
2. Данные собственника. Выписку с указанием собственника можно получить, только если он даст на это согласие. Если сведения о собственнике скрыты, можно попросить продавца самому запросить выписку.
3. Выписка о переходе прав. В ней видно, как часто совершались сделки с квартирой, с датами регистрации и видом документа. Стоит насторожиться, если за короткое время владельцы менялись часто.
4. Материнский капитал. По выписке из ЕГРН узнать, использовали ли при покупке материнский капитал, не получится: в форме выписки такого реквизита нет. Сведения о размере материнского капитала (его оставшейся части) даёт выписка из федерального регистра лиц, имеющих право на дополнительные меры государственной поддержки. Её получает владелец сертификата или его представитель, поэтому о маткапитале можно спросить у самих продавцов.
5. Если дети — собственники. Узнайте, есть ли предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, по закону подлежат нотариальному удостоверению.

Начните с выписки из ЕГРН и попросите продавцов показать её с данными собственников. Если среди собственников есть дети, вернитесь к пятому пункту.

Условия и суммы могут измениться. Уточняйте актуальные правила в Соцфонде или профильном ведомстве.