Семейную ипотеку изменят с 1 октября: ставка для семьи с одним ребёнком вырастет до 10–12%

Что случилось

Минфин сообщил, что утверждены изменения программы «Семейная ипотека»: с 1 октября 2026 года ставка по кредиту и максимальная сумма кредита будут зависеть от числа детей в семье и региона проживания. Новые условия коснутся новых договоров — тех, что будут выданы с 1 октября 2026 года.

Ставка вырастет для семей с одним ребёнком: до 10% в большинстве регионов и до 12% в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях.

Для семей с двумя детьми она увеличится до 8% и 10% соответственно, а для семей с тремя детьми в столичных регионах — до 8%.

Ниже прежних 6% ставка станет только у семей с четырьмя и более детьми вне столичных регионов и у семей с пятью и более детьми в Москве, Санкт-Петербурге и их областях.

Сейчас, до 1 октября, ставка по программе не зависит от числа детей: она составляет до 6% годовых, а максимальная сумма кредита — до 6 млн рублей в большинстве регионов и до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. По данным ДОМ.РФ, в сентябре 2026 года условия программы остаются без изменений. За время действия программы, по данным Минфина, выдано льготных кредитов на сумму около 11 трлн рублей, более 2 млн семей улучшили жилищные условия.

Что меняется

Минфин опубликовал две шкалы ставок и лимитов: одну для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, другую — для остальных регионов.

Регионы (кроме столичных):

• один ребёнок — 10% годовых, лимит 6 млн рублей;
• двое детей — 8% годовых, лимит 8 млн рублей;
• трое детей — 6% годовых, лимит 10 млн рублей;
• четверо детей — 4% годовых, лимит 10 млн рублей;
• пятеро детей и больше — 2% годовых, лимит 10 млн рублей.

Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области:

• один ребёнок — 12% годовых, лимит 12 млн рублей;
• двое детей — 10% годовых, лимит 15 млн рублей;
• трое детей — 8% годовых, лимит 18 млн рублей;
• четверо детей — 6% годовых, лимит 18 млн рублей;
• пятеро детей и больше — 4% годовых, лимит 18 млн рублей.

Во всех строках обеих шкал действует одно условие: хотя бы один ребёнок в семье не должен был достичь 7 лет на момент заключения договора. Сама возрастная граница не изменилась: «до 6 лет включительно» и «не достиг 7 лет» — это одно и то же. Но раньше это условие было лишь одним из трёх оснований для льготы, наравне с двумя и более несовершеннолетними детьми и ребёнком с инвалидностью. В новых условиях ребёнок младше 7 лет — обязательное условие во всех строках шкалы, без него ни одна из новых ставок не действует. Из сообщения также не следует, каких детей считают в самой шкале: раньше речь шла о несовершеннолетних детях, а учитываются ли в новом подсчёте дети старше 18 лет, не уточняется.

Для новых договоров ставка на строительство или завершение строительства частного дома, а также на покупку земли под него останется 6% годовых вне зависимости от числа детей и региона. Нужен ли для этой ставки ребёнок младше 7 лет, какой у неё лимит кредита и распространяется ли на неё новый предельный срок субсидирования, в сообщении Минфина не уточняется.

Также для новых договоров вводится предельный срок субсидирования льготного кредита — до 15 лет. Какая ставка будет действовать после окончания этого срока, Минфин не назвал.

По условиям программы, которые Минфин публикует на своём сайте, сейчас, до 1 октября, право на льготную ипотеку, помимо семей с ребёнком младше 7 лет, имеют ещё две категории. Первая — семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми. Для покупки квартиры у застройщика, паевого инвестиционного фонда или Фонда развития территорий это основание действует только в 35 регионах или в городах с населением до 50 тысяч человек, а в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях не действует. Для покупки или строительства частного дома по этому же основанию регионального ограничения нет — оно работает на всей территории страны. Вторая категория — семьи с ребёнком с инвалидностью. Сообщение Минфина о новых условиях ни одну из этих двух категорий отдельно не называет. Есть ли у них какое-то отдельное основание для льготы вне общей шкалы, неизвестно.

По самой шкале льгота не действует ни в одной строке, если в семье нет ребёнка младше 7 лет, — это условие Минфин повторил для каждой ставки. Это касается и семей, которые раньше имели право на льготу по основанию «двое и более несовершеннолетних детей»: и тех, кто покупал квартиру в одном из 35 регионов или в малом городе, и тех, кто покупал частный дом в любом регионе, включая Москву и Петербург. При покупке частного дома по общей шкале такие семьи льготу теряют. Ставка 6% установлена для строительства дома и покупки земли под него; нужен ли для неё ребёнок младше 7 лет, Минфин не уточнил.

Есть и ещё одна неясность, которая может быть важна для семей, оформляющих сделку на стыке сентября и октября. Минфин пишет, что новые условия действуют «на новые договоры, выданные с 1 октября 2026 года», а условие про возраст ребёнка формулирует иначе — «на момент заключения договора». Если подписание договора и фактическая выдача кредита придутся на разные дни, из сообщения Минфина не следует, какая дата определит, по старой или по новой шкале будет оформлен кредит.

Что это значит

Все перечисленные изменения, по сообщению Минфина, касаются новых договоров — тех, что будут выданы с 1 октября 2026 года.

Для семей с одним ребёнком ставка вырастет с 6% до 10% в большинстве регионов и до 12% в Москве, Санкт-Петербурге и их областях. Лимит льготного кредита при этом не изменится — останется 6 млн и 12 млн рублей соответственно. Для семей с двумя детьми ставка тоже вырастет — до 8% и 10% — но здесь вырастет и лимит: до 8 млн рублей в регионах и до 15 млн рублей в столичных регионах. Для семей с тремя детьми в Москве, Санкт-Петербурге и их областях ставка увеличится с 6% до 8%, а лимит здесь тоже растёт — до 18 млн рублей. В остальных регионах для семей с тремя детьми ставка остаётся прежней, 6%, а лимит увеличивается до 10 млн рублей.

Ставка ниже прежних 6% появляется только у семей с четырьмя и более детьми вне Москвы, Санкт-Петербурга и их областей — 4% и 2% соответственно — и у семей с пятью и более детьми в столичных регионах — 4%. У семей с четырьмя детьми в Москве, Санкт-Петербурге и их областях ставка остаётся на уровне 6%. Во всех этих категориях лимит льготного кредита также увеличивается по сравнению с прежним.

Семьи без ребёнка младше 7 лет, которые раньше имели право на льготу по основанию «двое и более несовершеннолетних детей», по новой шкале её не получают — ни при покупке квартиры, ни при покупке частного дома. Про строительство дома шкала не говорит: оно идёт по отдельной ставке 6%, и нужен ли для неё ребёнок младше 7 лет, Минфин не уточнил. Сохраняется ли какое-то отдельное основание для льготы вне шкалы, тоже неизвестно.

Что из этого пока неизвестно и не названо Минфином: какая ставка будет действовать после 15 лет субсидирования кредита; сохраняется ли какое-то отдельное основание для льготы у семей с двумя и более несовершеннолетними детьми или с ребёнком с инвалидностью, если в семье нет ребёнка младше 7 лет; какая дата — заключения договора или выдачи кредита — определит применение шкалы для сделок на стыке сентября и октября; нужен ли ребёнок младше 7 лет для отдельной ставки 6% на строительство дома и покупку земли; и каких детей считают в новой шкале — только несовершеннолетних или любого возраста.

Семье, которая планирует оформлять семейную ипотеку, стоит соотнести свою ситуацию со шкалой: сколько в семье детей, исполнится ли младшему из них 7 лет к моменту заключения договора, в каком регионе живёт семья и какая у неё цель — квартира, покупка готового дома или строительство. Вопросы, которые Минфин пока не прояснил — например, про ставку 6% на строительство дома или про дату, решающую для сделок на стыке сентября и октября, — имеет смысл задать банку. Справочная информация о программе, в том числе ответы на часто задаваемые вопросы, есть на сайте Консультационного центра АО «ДОМ.РФ».