Что случилось

В середине сентября министерство финансов анонсировало снижение ставки по программе «Семейная ипотека» с увеличением числа детей в семье. Изменение, по словам замминистра финансов Ивана Чебескова, должно простимулировать демографию и ввести разные ставки в зависимости от числа детей.

Как еще не утвержденный механизм может выглядеть на практике, пояснил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. По его словам:

• при рождении третьего ребенка действительно предполагается, что ставка для кредита по семейной программе составит от 2 до 4%
• при рождении второго ребенка она останется на уровне существующих 6%
• но при рождении первого ребенка ставка по программе для таких семей повысится вдвое и составит 12%.

Какие были условия семейной ипотеки в 2025 году?

Условия программы на сегодняшний день выглядят так:

• Ее могут взять семьи с детьми до шести лет (ранее возрастной порог составлял 18 лет).
• Ставка по семейной ипотеке установлена на уровне 6% годовых.
• Предельный размер кредита составляет 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн руб. для остальных регионов. Возможность оформить займ на бо́льшую сумму есть — до 30 млн руб. в столичных регионах и до 15 млн руб. в остальных. Однако в таком случае льготная ставка действует только в пределах установленных лимитов (12 млн и 6 млн руб.), а остаток кредитуется уже по рыночным условиям.
• Минимальный первоначальный взнос – 20%.
• Программа распространяется не только на многоквартирные дома, но и на строительство собственного жилья. Однако практически все кредиты с 2018 по 2022 выдавались в новостройках, следует из исследования ДОМ.РФ, 79% из них приобретались на этапе строительства, еще 19% — после ввода в эксплуатацию.

Какие проблемы уже есть у программы

Несмотря на то, что новые менее выгодные условия для участников программы еще не утверждены, у семейной ипотеки за последние годы уже накопились значимые ограничения. С 2024 года банки стали сильнее ужесточать условия по программе: повышать первоначальный взнос вплоть до 50%, оформлять льготный заем только зарплатным клиентам, сокращать срок кредита или предлагать комбинированный вариант ипотеки, когда часть заемных средств оформляется по рыночной ставке.

К примеру, сегодня первоначальный взнос по семейной ипотеке в большинстве крупнейших банков составляет минимум 30-40% («Альфа-Банк», «ВТБ», «Уралсиб» и другие), а на банковских форумах люди все чаще начали жаловаться на то, что семейная ипотека фактически уже становится недоступной для семей.

«С каких это пор и почему банк требует третьего созаемщика или поручителя при одобрении семейной ипотеки? Так еще и созаемщик должен быть с официальной зарплатой от 100 000 рублей? Где найти такого человека? Такое впечатление, что у нас каждый второй по Калужской области получает такую зарплату. Бред просто! Вообще убили возможность брать ипотеку! Семейная ипотека на то и семейная, чтобы ее могла оформить семья! Как молодая семья состоящая из трех человек может в нынешних реалиях оформить семейную ипотеку, не подскажете?», – написал один из пользователей на сервисе Банки.ру.

По данным Банки.ру, средний первоначальный взнос вырос с 29,4% в 2024 году до 33,3% в 2025. В оба периода наибольший взнос был у семей с одним ребенком – в 2025 году он дошел в среднем до 34,7%.

Кто сейчас берет семейную ипотеку?

Сейчас чаще всего ипотеку берут в люди в возрасте около 35 лет, следует из данных о заключенных ипотечных сделках «Сбербанка» в 2023 году. Большинство участников программы (53%) воспитывают двоих детей, с тремя и более детьми приходится только 10-11%, а вот каждая третья семейная ипотека (36%) была выдана семьям с одним ребенком – именно для таких семей условия сейчас будут сильно ужесточены.

В среднем уровень дохода семьи, которая взяла семейную ипотеку, составляет от 146 до 170 тыс. руб. Нижний порог чаще у семей с одним ребенком. При этом из всех потенциальных семейных ипотечников заемщики с одним ребенком запрашивали у банков наименьшие суммы и одновременно были готовы внести наибольший первоначальный взнос, говорит руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса Банки.ру Инна Солдатенкова. Семьи с одним ребенком в среднем просили ипотеку на 4,2 млн рублей (в то время как у заемщиков с двумя детьми она равна 4,5 млн руб., а с тремя и более – 4,4 млн руб, говорится в исследовании сервиса за 2025 год).

Что будет по новым правилам семейной ипотеки?

Объем выдачи по льготным ипотечным программам сокращается, и ставка по ним со временем будет приближаться к рыночной, говорит руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева. Что это значит для семей?

Им придется значительно больше времени накапливать деньги из-за роста цен на квартиры. Также, говорит она, молодым семьям придется дольше его арендовать.

При этом сказать, что семейная ипотека станет недоступной, тоже нельзя: обсуждаемый размер ставки все равно выгоднее рынка, указывает Солдатенкова.

Посчитаем на пальцах

Сейчас, по данным Банки.ру, в среднем семьи, которые хотят взять семейную ипотеку, зарабатывают 146 тыс. руб. в месяц – это позволяет им обслуживать займ.

Сколько нужно зарабатывать в регионах, чтобы взять семейную ипотеку?

По старым условиям семейной ипотеки в регионах максимальная сумма кредита составляла 6 млн рублей при ставке 6% годовых. Если семья оформляла ипотеку на 4,2 млн рублей сроком на 30 лет под 6%, то ежемесячный платеж выходил около 25 тысяч рублей. Чтобы банк одобрил такой заем, доход семьи должен был быть не ниже 50 тысяч рублей в месяц — при условии, что других кредитов нет.

При новых правилах (12%) примерный ежемесячный платеж за ту же квартиру составит уже 43 тыс. руб., а необходимый доход для оформления такой ипотеки – не менее 86 тыс. руб. (и это при условии, что у семьи нет других кредитов).

Сколько нужно зарабатывать в Москве?

Для семьи с одним ребенком расчеты такие. Если квартира стоит 21,6 млн рублей (это средняя цена двухкомнатной в Москве), то с первоначальным взносом 30% кредит составит 15,1 млн руб. При нынешней ставке 6% платеж составляет около 90 тыс. руб. в месяц. Чтобы банк одобрил ипотеку, доход семьи должен быть минимум вдвое больше — примерно 180 тыс. рублей.

При новой ставке 12% платеж вырастет до 155,5 тыс. руб. Доход семьи в этом случае должен быть не менее 310–320 тыс. рублей в месяц. Для большинства семей с одним ребёнком это непомерно, учитывая что женщина может находиться в декрете и единственным «добытчиком» будет муж. По данным сервиса HeadHunter и ФНС, только около 10–12% москвичей имеют доходы свыше 250–300 тыс. рублей в месяц.

Повлияет ли это на рождаемость?

Разные ставки по семейной ипотеке вряд ли заметно изменят демографию — эффект может быть, но ограниченный, считает профессор Финансового университета и бывший замминистра здравоохранения и соцразвития Александр Сафонов.

С одной стороны, государство с помощью новой схемы фактически подает четкий сигнал: «мы готовы помочь, но тем, кто решается на третьего ребенка». Для части семей это может стать катализатором уже зреющего решения о расширении семьи. Особенно чувствителен этот механизм для домохозяйств со стабильным средним доходом, которые уже выплачивают ипотеку или планируют улучшить жилищные условия. Для них снижение ставки с 6% до 4% означает экономию 20–30% на ежемесячных платежах, что делает обслуживание кредита комфортнее и психологически безопаснее.

Но реальную выгоду в рублях даже для семей с тремя детьми получить сложно. Сафонов, подчеркивает, что главным «убийцей» ее выгодности является именно рост цен на недвижимость. Квадратный метр жилья дорожает на 10–15% в год, и снижение ставки по ипотеке быстро теряет смысл. Например, если семья покупает квартиру за 10 млн руб. и берет ипотеку на 20 лет под 6% годовых, ежемесячный платеж будет около 71,6 тыс. руб. Если ставка снизится до 4%, платеж уменьшится до 60,6 тысячи рублей — на первый взгляд это выглядит существенно дешевле. Но скорее всего, когда такая семья решит брать квартиру через год, ее цена уже вырастет до 11,5 миллионов, и даже при ставке в 4% платеж увеличится до 69,7 тысячи рублей.

В итоге — никакой выгоды, низкую ставку практически «съел» рост цен на квартиры.

Для тех, кто планирует одного ребенка, вопрос может встать еще острее. Раньше многие семьи решались на первого ребёнка с большей уверенностью: появление малыша открывало доступ к семейной ипотеке под 6%, и это давало шанс наконец-то улучшить жилищные условия. Теперь же, если условия изменятся и ставка для семей с одним ребёнком поднимется до 12%, эта уверенность исчезает. Для многих родителей вопрос «Потянем ли мы ипотеку?» станет настолько острым, что сам план рождения первого ребёнка окажется под сомнением.