Про работу, про участки, про маркетинг, про строительство

[Mama_6Участник]

Что-то мне показался мой комментарий излишне тяжелым и длинным, решила убрать, ибо «не грузи, и не грузим будешь»)

[LynkaУчастник]

Обычно, но не всегда. Если строить для туристов, то да: как Вы и написали. А если для командировочных, то на эстетику и историзм можно не упирать. Или там и с транспортом совсем худо?

[ЛенаШУчастник]

у нас есть неплохие райончики и не возле метро, которые проектировались, закладывались еще в советское время. Данный к числу таковых не принадлежит. Несмотря на то что это правый берег (на правом берегу центр — хоть и далеко от участка, но хоть не через мосты, на которых вечно пробки в часы пик)
Поскольку Киев большой, загруженный автотранспортом, метро — основной вид общественного транспорта. Который используется для доступа в другие районы, в центр, на работу — мало кто работает в том районе где живет. Поэтому от удаленности от метро прямо пропорционально зависит сколько по времени добираться до работы, прочих важных для жизнедеятельности мест. Чем дальше и труднее доступ до метро, тем больше ты отрезан от города кроме своего микрорайона. Добравшись до метро, далее уже за 20-30 минут гарантированно добираешься до самых разных районов. Обычно если нет машины, на работу едут до метро, дальше на метро. Если еще от метро ехать транспортом — считается уже оч далеко и может занимать по времени 1,5 часа в один конец. До часа считается нормально. Поэтому развиваются в большей степени районы там где есть метро.

[ЛенаШУчастник]

Вы правильно заметили с Таней, что за дешивизну жилья народ готов скорее всего несколько пренебречь и окружением, и прочим. И эконом можно загнать в тьму-таракань за бедность. Но я вот сидела и думала вночи. Все равно покупка новой квартиры — это не шара. Ну пусть от 40-50 тыс однокомнатная, тем не менее, это деньги. Либо как ты говоришь — от продажи другой квартиры, либо заработанные, кредитные. У нас не загнивающий запад)) у нас жилье покупается часто раз и на всю жизнь, ато и на жизнь-детей-внуков. Потому выбирается чуть ли не на зуб — место где ты проведешь всю жизнь и помрешь) И я судила по себе, хотя нельзя так делать. Я на неделю планирую поездку в классе эконом. Но для меня это оч приличные деньги — трудовые сбережения за существенный период. Да, я еду в эконом, Но я хочу чтоб там было мило и прилично, пусть скромно. И я доплачиваю 30% суммы за это самое скромное приличие, раз уж для меня это такое дорогое и вымечтанное дело. И с покупкой жилья так. Вложила бы я 10 лет своего труда в отдельную квартиру в этом месте? Нет, не хочу. Хочу хоть скромно, но хорошо. Есть же такие участки по окраинам. Большие, где можно создавать масштабный, добротный эконом, со своей территорией, инфраструктурой, такие проекты, новенькие, чистенькие, которые будут определять и генерировать, давлеть над окружением. А тут окружение уже дадено, сформировано. Покаа оно разовьется и обустроится за счет новых проектов — пройдут года. Еслиб нашару квартиры давали, да, народ бы не смотрел в зубы дареному коню, селился б да терпел. А если всеже кровные надо выложить, непросто доставшиеся эконом-покупателям жилья, то надо бы им предложить что-то более привлекательное. Т.е. я б тут не строила, а строила бы да не тут)

[marionУчастник]

Но ты пишешь: «Но сам район перспективный, развивающийся».
Т.е. есть предпосылки к тому, что окружение изменится?

[ЛенаШУчастник]

если рассчитывать на жильцов на машинах, крупный комплекс с инфраструктурой, территорией, малоэтажный или таун-хаусы, я бы его строила в предместье, ближайшем пригороде, а лучше на незагаженной окраине, чтобы была им еще в добавок природа — нормальный лес да водоем. Или вплотную к трассам, в 10 км от границ города, или в городочках-сателитах. Потому что всю инфраструктуру с нуля создать — это оч затратно и трудно для проектов. Лучше соседиться к готовой и потихоньку наращивать свою. Это ж таже продажа-аренда помещений под магазины-аптеки-частные школы-сады, и те кто будет там решаться купить площадь под магазин, кафе, фитнес, рассчитывают обьем аудитории, которой зачастую нехватает в проектах средней величины, и желательно генерировать потоки из близлежащих заселенных окрестностей.
Словом я бы там не строила вообще. Если уж строить, так в подходящем месте. А не натягивать место на строительство. Что пртиворечит основному принципу девелопмента. Но условия задачи такие а не другие. Потому я предложила следующее.

[ЛенаШУчастник]

командировочные тоже предпочитают поближе к деловому центру селиться, чтоб добираться просто и быстро до места куда едут.
С гостиницами вот еще какая засада. Сроки окупаемости много выше чем у того же жилья и прочих видов недвижимости. Если жилой дом начинаешь продавать едва поставив забор и начав строительство, получаешь приход денег на него же и на погашение кредита. То гостиница начинает приносить доход по чайной ложке уже после ввода в эксплуатацию. Ею еще надо комуто управлять, заниматься обслуживанием. Или самим организовывать непрофильный для строителя бизнес, набивать шишки. Либо приглашать международного оператора. Который тоже скажет — место! Культурный, деловой, исторический центр. А жилье распродал, деньги сразу вернул, заработал, строй на них следующее. Поэтому жилье предпочтительней, пока пользуетя спросом, пока не насыщен сегмент. Это уже когда перенасыщение, тогда начинают рассматривать альтернативы — на чем еще заработать. Или если место ну золотое дно, туристическая мекка и гостиница просится, тогда строят эти 4*-5*. Потому то у нас такой дефицит приличных новых гостиниц эконом-класса. Либо старые советские. Либо новые дорогие. Либо сдают квартиры посуточно, что составляет серьезную конкуренцию гостиницам. Либо маленькие частные. Когда хозяин из объекта недвжимости создает себе и детям рабочие места — сам директор, сам повар, дети — горничные, жена на рецепции.

[ЛенаШУчастник]

да, есть предпосылки. Я удивилась что народ вовсю там строит. Значит есть что-то, плюсы какие, которых я не вижу, недоучла. Иначе сказала бы одно — фуу не надо там строить и все)
Но это знаешь как — «москва не сразу строилась». Не то что весь район под снос. а точечные проекты там-сям кто где участок отхватил, между старьем, промзонами и прочим) Что-то строится, что-то сдано, что-то в проекте только — толи будет толи нет…
вот так примерно

[ЛенаШУчастник]

а мне оч понравился — серьезный, жизненный, исторический, интересный

[LynkaУчастник]

Ну раз сегмент не насыщен, тогда, действительно, надо ставить на жилье.Тогда я «за» экономный эконом…хотя, мне кажется, что некоторые семьи с детьми и средним достатком, которым необходимо срочно увеличить жилплощадь тоже могут заинтересоваться стоимостью и «прикрыть глаза» на местоположение. Во всяком случае, некоторые мои знакомые предпочитают такой вариант. Правда, при наличии машины.

[ЛенаШУчастник]

вот к этому варианту и склоняется моя компания. Теперь вопрос за финансистами — как они просчитают, сможем ли мы там по себестоимости поместиться в рыночную цену для эконом-эконома.

[marionУчастник]

Так что ты предложила — экономный эконом?
1-2 комнатные квартиры небольшой площади?

[marionУчастник]

У нас все немного по-другому.
Участок на правом берегу?) Оо, у нас бы за такой ухватились по любому, и цена была бы далеко не эконома. Правый берег — это центр города, и — именно- не через мосты, на которых вечные пробки. Любая окраина на правом берегу -это.. ну.. максимум 30-40 минут, чтоб добраться до центра. А там сосредоточена, в основном, вся деловая часть, офисы, администрация города. Поэтому туда едут на работу. И институты — поэтому туда едут студенты. Метро в верхней части отсутствует. Оно идет по нижней части — левобережной то есть (хи, так и буду постоянно сбиваться на верхнуюю-нижнюю, как у нас говорят))). Только в прошлом году открыли наконец одну-единственную станцию на правом берегу, и метромост, из-за чего жизнь горожан необыкновенно улучшилась. В верхней части почти нет заводов. И в силу того, что она верхняя — расположена на холмах, -там воздух чище, чем в нижней.
Вот за счет всего этого квартира «вверху» у нас всегда ценится раза в 1,5-2 дороже аналогичной «нижней».
При наличии возможности, любой молодой человек с удовольствием приобрел бы квартиру в верхней части, — чтоб недалеко было ездить на учебу, и на работу (что в последние учебные годы обычно совмещают). И пусть она будет маленькая, в окружении ч.сектора, хрущевок — это в молодом возрасте никого не волнует. Так же и пенсионеры. Многим хочется в старости жить отдельно, и если жизнь прожили «вверху», то переезжать «вниз» страх как не хочется! Вы что!)) Для них «внизу» — это пролетарский район, быдло на улицах, дым от заводов, и вообще потеря жизненного статуса))). Ну это как из Москвы предложить переехать в провинцию, когда вообще не решен вопрос «есть ли жизнь за МКАДом»)))). Мне, как постоянному жителю нижней части, тех самых пролетарских районов, это отношение смешно. Но оно действительно есть. Пенсионерам, в общем-то, самое главное, чтоб были неподалеку продуктовые магазины, школы и садики им ни к чему, парки тоже…
С точки зрения транспорта, 5 остановок до метро — нормально. Но если это тупик, конечная, и ходит всего один автобус, то это существенный недостаток. У нас есть в верхней части несколько таких «углов». Автобуса приходится ждать по полчаса, а то и дольше. Или идти пешком около получаса, чтоб выйти на более оживленные улицы. Это неудобно.
Ух, понаписала)). В общем, в таком месте я бы предложила строить небольшие 1-2 комнатные квартиры, и у нас они бы все равно дали прибыль.

[Mama_6Участник]

У нас же городу нет и 60 Строительство началось в 41-м, статус города получил в 54.

[Mama_6Участник]

[QUOTE]у нас жилье покупается часто раз и на всю жизнь, ато и на жизнь-детей-внуков. Потому выбирается чуть ли не на зуб — место где ты проведешь всю жизнь и помрешь) [/QUOTE] мы живем уже в 3-ей квартире. И ощущения того, что в ней и помрем нет. есть ощущение, что это еще не конечная точка. Хотя даже не знаю, на чем это основывается.

[Автор]

Сообщения