Всё о семейной ипотеке в 2026: условия, ставки и изменения

Что такое семейная ипотека

Это государственная программа жилищной поддержки семей, в которых растут маленькие дети. Суть — в низкой ставке по ипотеке в 6%. Её могут взять семьи с одним, двумя, тремя и более детьми, если они родились после 1 января 2018 года. Программа действует до 2030 года, и в этом году в неё внесли некоторые изменения:

• Лимит на ипотеку во всех регионах теперь одинаковый, а раньше банки могли его устанавливать индивидуально. Банки выдают ипотечные кредиты до тех пор, пока лимит заявок не исчерпается;
• Появилась семейная ипотека на вторичку. Распространяется только на те города, где строится не более 2 новых домов в год.
• По всем льготным ипотекам банки больше не могут брать комиссии с заёмщиков.

Изменения в семейной ипотеке в 2026 году

• С 1 февраля 2026 года семейную ипотеку можно взять только одну на всю семью. Раньше каждый из родителей мог взять по семейной ипотеке. Чтобы успеть взять две семейные ипотеки на семью, нужно закончить оформление кредитов до 1 февраля.
• Бездетные россияне больше не смогут взять так называемую «донорскую» ипотеку, когда созаёмщиком выступали родственники или знакомые с детьми;
• Семья не может получить выплаты в 450 тысяч рублей за две ипотеки, выплата будет только один раз;
• Созаёмщиками по кредиту должны быть оба супруга, даже если у одного из них плохая кредитная история;
• Будет проще рефинансировать часть кредита, который взяли по рыночной ставке. Льготная часть сохранится, а рыночную ставку можно будет снизить: по ставке 6% можно взять до 6 или до 12 млн рублей, а остаток стоимости по текущей ставке банка.

Минфин объясняет нововведения тем, что жильё нужно сделать доступным семьям с детьми, контролировать манипуляции квартирами и покупку жилья для инвестиций, ведь реальная цель программы — помочь семьям, а не помочь инвесторам.

Семейная ипотека в 2026 году: что ещё изменится

Власти собираются привязать ставку по семейной ипотеке к количеству детей в семье. При рождении третьего ребенка она может снизиться до 2–4%, для второго – сохраниться на уровне 6%, а вот для семей с одним ребенком — вырасти до 12%.

Это может привести к тому, что семьи с одним ребёнком не получат весомых выгод от такой ставки — постоянно растущие цены на жильё нивелируют всю разницу между льготной и рыночной ставками. Также вырос и размер первоначального взноса: семье с одним ребёнком нужно накопить около 34% от стоимости квартиры для первоначального взноса, при этом ещё продолжая платить аренду.

Как взять семейную ипотеку в 2026 году

Чтобы получить льготную ипотеку, в семье должен быть хотя бы один ребёнок младше 6 лет включительно или ребёнок с инвалидностью до 18 лет.

Чтобы взять семейную ипотеку в городе с населением меньше 50 тысяч человек, в семье должны быть минимум двое детей до 17 лет. При этом, город должен находиться не в Московской и Ленинградской областях.

Взять вторичку по семейной ипотеке могут родители малышей до 6 лет, если в выбранном городе строится меньше двух ЖК в год. Постройки считают по проектным декларациям в ЕИСЖС. Дом, где покупают квартиру, должен быть не старше 20 лет. Города Московской и Ленинградской областей не участвуют. Узнать, входит ли ваш город в список, можно по ссылке.

Требования к заёмщикам

• Оба заёмщика — граждане России
• Возраст от 21 года
• Работающие
• В официальном браке быть необязательно: созаёмщиком для одинокого родителя может выступить родственник или знакомый
• Если заёмщики женаты, они могут взять только одну ипотеку и становятся созаёмщиками друг у друга

Заёмщиками могут быть и люди, у которых дети усыновлённые.

Условия кредита: проценты, первоначальный взнос

Ставка по ипотеке 6% распространяется на все виды жилья, все области и республики.

Самую большу сумму кредита — 12 млн рублей — можно взять в Москве, Санкт-Петербурге, Ленинградской и Московской областях. В регионах максимальная сумма — 6 млн рублей.

Если жильё стоит дороже, на оставшуюся сумму можно оформить ипотеку по рыночной процентной ставке или региональной программе. Сумма двух кредитов не должна превышать 30 млн рублей для москвичей и петербуржцев и 15 млн рублей — для жителей из регионов.

Без первоначального взноса семейную ипотеку взять нельзя. Минимальный размер взноса — 20%, но по данным Банки.ру, реальная цифра выше и нужно иметь при себе минимум 30% от стоимости квартиры, если у пары ребёнок всего один.

Требования к недвижимости

Семейную ипотеку можно взять:

• На покупку квартиры в ещё не построенном доме, новостройке или таунхаусе.
• Возведение жилого дома по ДДУ в низкоэтажном ЖК.
• Покупку дома с землёй по ДКП.
• Строительство коттеджа на своём участке с привлечением подрядчика и использование эскроу-счёта.
• Приобретение земли и строительство жилого дома с подрядчиком и эскроу-счётом.
• Приобретение жилья на вторичном рынке — для семей, которые живут в городах с низкими объёмами строительства новостроек.

Жильё нельзя покупать у близкой родни: родителей, супруга, сестёр, братьев.

Семейную ипотеку каждый гражданин России может оформить на себя только один раз. Если кредит уже выплачен и в семье родился еще один ребёнок, только тогда можно подаваться повторно.

Как получить

Чтобы подать заявку на семейную ипотеку, нужно собрать документы. Полный список нужных документов можно запросить у своего банка, но в основном набор такой:

• паспорт;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке;
• справка о доходах;
• свидетельства о рождении детеё;
• справку об инвалидности ребёнка (если необходимо подтвердить инвалидность).

Важные вопросы о семейной ипотеке

Имеет ли значение, в каком регионе прописаны заёмщики?

Пока нет. Главное — чтобы заёмщики были гражданами России и покупали жилье в России. Но периодически депутаты, в частности, Валентина Матвиенко, призывают ограничить регион выдачи ипотеки, чтобы люди перестали скупать квартиры в Москве и других городах-миллионниках, в которых сами не проживают.

Кому не дадут семейную ипотеку? В каком случае могут отказать?

Семейную ипотеку могут не дать, если заёмщик не соответствует условиям программы. Например:

• Недвижимость не подходит. Дом аварийный или построен больше 20 лет назад.
• Человек не сможет выплачивать кредит. У него низкий доход, плохая кредитная история или высокая закредитованность.
• Лимиты исчерпаны. Несмотря на то что правительство отменило лимиты для отдельных банков, сохранился общегосударственный лимит программы, который может быть исчерпан к концу года. Лучше брать ипотеку в самом начале года.

Можно ли одному человеку взять семейную ипотеку?

Да, если у него есть хотя бы один ребёнок до 7 лет, ребёнок-инвалид или двое детей до 18 лет. Понадобятся созаёмщики — родственники или кто-то из друзей.

Семейную ипотеку можно совмещать с другими программами господдержки?

Да. Например, можно использовать субсидию «Молодая семья» в качестве первоначального взноса, или использовать материнский капитал для частичного погашения кредита.

В какой момент оформления ипотеки ребёнку должно быть меньше 7 лет?

В момент подписания договора с банком. Если одобрение получили раньше, но к моменту заключения договора ребёнку исполнилось 7 лет, ипотеку не дадут.

Самое главное о семейной ипотеке в 2026 кратко:

1. Ставка для всех — 6%
2. В семье есть ребёнок до 6 лет либо ребёнок с инвалидностью, а в городах до 50 тыс жителей — двое несовершеннолетних детей.
3. Сумма кредита до 12 млн в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, в остальных регионах до 6 млн.
4. Первоначальный взнос минимум 20%
5. Можно добавить материнский капитал или воспользоваться субсидией «Молодая семья».
6. С 1 февраля 2026 года ипотека может быть только одна на семью и оба супруга становятся созаёмщиками.